“Klemt” forsikringssituation truer dansk kulturarv: Flere ejere af fredede bygninger er presset af stigende forsikringspræmier

SERIEN 'FREDNINGENS PRIS' - ARTIKEL 1

Ændrede husforsikringsvilkår presser i stigende grad flere af Danmarks omkring 2600 private ejere af fredede bygninger.

Særligt stigende forsikringspræmier, altså prisen på husets forsikring, presser ejerne så hårdt på økonomien, at de må nedprioritere vedligeholdelsen af deres fredede ejendom – og dermed vedligeholdelsen af vores fælles kulturarv. 

“På selve ejendommen er der blevet sat en pind i hjulet, fordi vi virkelig er nødt til at regne på, hvornår vi har råd til at gøre hvad.” 

Det siger Maja Louise Larsen, der sammen med sin partner Anders Pihlkjær ejer den 300 år gamle fredede Tværskov Mølle på Fyn. Parret forelskede sig i den gamle vandmølle for godt et år siden, men efter overtagelsen, er der blevet lagt en gevaldig dæmper på glæderne.

“Jeg har brugt så ufattelig mange timer og næsten søvnløse nætter på den forsikring, fordi jeg fik et kæmpe chok,” siger Maja Louise Larsen. 

Husets forsikring er siden de købte det steget med 84 pct. – fra omkring 30.000 kr. til 55.000 kroner om året. En stigning, som børnefamilien ifølge Anders Pihlkjær i den grad kan mærke på deres budget.

Maja Louise Larsen fik fortalt af sit forsikringsselskab, at forsikringspræmierne er “gået amok” efter branden på Børsen. 

”Jeg var simpelthen i tvivl, om vi havde råd til det. Og vi havde jo skrevet under. Der var ikke nogen vej ud,” siger hun.

Anders Pihlkjær og Maja Louise Larsen var indstillet på, at det fredede hus ikke var det billigste hus, de kunne flytte ind i, men de havde aldrig regnet med, at forsikringspræmien ville stige så markant på så kort tid. 

Parret må derfor nu udskyde eller helt ignorere restaureringsprojekter, som den gamle vandmølle ellers kalder på for ikke at gå til – for eksempel trænger bindingsværket på en af endevæggene til en renovering.

Fordi bygningen er fredet, kræver den særlige materialer og originale byggemetoder, hvilket er dyrere end almindelige håndværkerprojekter.

“Den her mølle er jo faktisk ældre end USA, men al den historie går jo tabt, hvis ikke vi får mere hjælp til at vedligeholde den,” siger Anders Pihlkjær.

Børnefamilien står langt fra alene i denne forsikringsklemme. Det vender vi tilbage til. 

Danmarkshistorie i fysisk form 

Men hvorfor er forsikringsvilkår for nogle få tusinde fredede bygninger - som Tværskov Mølle - overhovedet noget, som resten af befolkningen skal interessere sig for?

Ifølge professor i arkitektonisk kulturarv på Arkitektskolen Aarhus, Mogens A. Morgen, er svaret klokkeklart: 

”De fredede bygninger er det eneste, som fortæller vores danmarkshistorie i fysisk form. Både du og jeg vil gerne have en fornemmelse af, hvor vi kommer fra, hvem vi er, og hvor vi skal hen i fremtiden,” siger Mogens A. Morgen. 

Han mener, at ejerne af de fredede bygninger påtager sig en opgave, som er til glæde for hele samfundet. Derfor ser han det som en samfundsopgave, at økonomien ligefrem er ”fordelagtig” for ejerne af de fredede bygninger.

“De skal kunne fremstå som mønstereksempler for resten af byggeriet,” siger professoren. 

Men dén opgave – at vedligeholde danmarkshistorien i fysisk form – er udfordret i dag. Det tyder det i hvert fald på, hvis man læser en ny undersøgelse, der netop er udkommet.

Ejere føler sig stavnsbundet

Organisationen Historiske Huse, der repræsenterer omkring 2000 ejere af fredede bygninger i Danmark, udgav nemlig i november 2025 en medlemsundersøgelse.

Den viser, at der ved omkring 60 pct. af bygningerne “tegner sig et tydeligt billede af utilfredshed og bekymring over udviklingen i forsikringsvilkårene for fredede ejendomme,” som Historiske Huse skriver det. 

Medlemsundersøgelsen bygger på et spørgeskema, der er sendt ud til organisationens medlemmer. Tallene baserer sig på de enkelte bygninger, ikke de enkelte ejere, og ifølge Historiske Huse bekræfter undersøgelsen, at forsikringssituationen strammer til: 

“Det er primært voldsomt stigende præmier. Det er dårligere dækning. Større krav fra forsikringsselskaberne og så er det, at ejerne faktisk føler sig stavnsbundet til deres forsikringsselskab,” siger Christine Ravnholt Hartmann, der er jurist hos Historiske Huse.

Hun fortæller, at udviklingen særligt de seneste år er stukket af. I dag handler stort set alle de opkald, hun tager, fra organisationens medlemmer om forsikringerne.

Men det er ikke kun et problem for de medlemmer, der ringer. Det siger Christine Ravnholt Hartmann: 

”Hvis de fredede bygninger ikke bliver forsikret, fordi det er for dyrt, så kan de ikke handles, og det vil sige, at de bliver misligholdt - og så mister vi fredningsværdierne. Så har vi måske en del af vores bygningskulturarv som går til grunde. Og hvad gør det ved danskernes selvforståelse og vores samfund? Bliver vi ikke lidt fattigere?” spørger hun.

Christine Ravnholt Hartmann mener, at en del af problemet skyldes, at der er få forsikringsselskaber i markedet for fredede bygninger.

”Forsikringsselskaberne siger, at de ikke har appetit på det her marked, fordi de synes, at den økonomiske risiko er uoverskuelig. Det betyder, at der nærmest er monopollignende tilstande i markedet,” siger hun.

For at sammenholde resultaterne fra Historiske Huses medlemsundersøgelse, har vi også selv foretaget en rundringning. Vi har kontaktet over 100 ejere af fredede bygninger, der er repræsenteret geografisk i hele landet.

Her bekræftes problemets størrelse.

Ud af de 100 personer fik vi svar fra 43. 30 af de 43, altså omkring 70 pct., svarede, at det var et stort problem for dem med stigende forsikringspræmier. De resterende svarede, at de ikke oplevede det som et problem.

Kulturarv går til spilde 

Én af de 30 ejere er Joachim Castenschiold, som ejer og driver Borreby Gods ved Skælskør. Godset er én af blot fem herreborge i Danmark, og fortæller en vigtig historie om den militærteknologiske udvikling i landet. 

Godsets historie strækker sig tilbage til 1500-tallet, og der er derfor nok at holde ved lige, forklarer Joachim Castenschiold. 

”Slots- og Kulturstyrelsen har en interesse i, at bygningerne bliver bevaret, men det kræver, at der også er en økonomi og en mulighed for os til at vedligeholde,” siger han.

Siden 2019 er forsikringspræmien på godset steget med omkring 220 pct., fra omkring 150.000 kr. om året til 480.000 kr. om året.

For ham og hans kone, der driver landbrug og et teater på godset, betyder det, at der er dele af Borreby Gods, som de lader være med at vedligeholde.

”Det bliver udskudt, og så forfalder bygningerne mere og mere. Det vil sige, at det bliver dyrere og dyrere næste gang at vedligeholde, og så taber vi egentlig alle sammen. Den værdifulde kulturarv går til spilde,” siger godsejeren.

Fra godsets gårdsplads peger Joachim Castenschiold op mod taget på den ældste bygning på godset. Det er Tinghuset, som blev bygget i 1553. Strøerne, som taget ligger på, går op og ned i høj bølgegang hen over tagryggen.

”Min drøm er, at man har råd til at restaurere sådan noget løbende. Men man er nødt til at tage nogle svære valg. Så tager man det, der trænger mest, og så er der noget andet, der får lov at være,” siger han.

En “klemt” situation 

Den hårde prioritering i, hvad der trænger mest, må klosterforvalter af det fredede Roskilde Kloster, Søren Lyder Jacobsen, også lave:

“Vi er i en klemt situation, hvor lige meget hvad vi gør, så har vi ikke penge til at lave det hele, som vi gerne skulle,” forklarer han. 

Den ældste bygning er 450 år gammel, mens klosteret også markerer et vigtigt religiøst kapitel i danmarkshistorien: Det er nemlig landets første såkaldte protestantiske frøkenkloster, efter at Reformationen fik Kong Christian d. 3. til at lukke samtlige katolske klostre i Danmark. 

På ét år er forsikringspræmien på klostret steget fra omkring 129.000 kr. til 173.000 kr. om året. Det er en præmiestigning på 34 pct. 

Stigningen kan Søren Lyder Jacobsen konkret mærke på den daglige vedligeholdelse af det historiske kloster. Udover den højere pris forklarer han, at Roskilde Kloster nu får forringede forsikringsvilkår. Det betyder, at hvis bygningen skulle brænde ned, dækker forsikringen kun for halvdelen af den værdi, som bygningen er vurderet til.

”Og værst af alt, så kan vi ikke skifte forsikringsselskab, for der er ingen andre, der vil tage os,” siger han.

Ændringerne i klosterets forsikring kom “pludseligt og dramatisk,” siger Søren Lyder Jacobsen, der i 17 år har passet og plejet det gamle kloster.

Senest har Søren Lyder Jacobsen restaureret klosterkirken: Nyt alter, ny endevæg, nye kirkebænke og nye gulve – til en pris på 4 mio. kr. 

Ved store renoveringsprojekter, som det, kan Søren Lyder Jacobsen og klosteret søge økonomisk støtte fra fonde. Men den mulighed bliver også mindre, når stigende forsikringspræmier tager penge fra det daglige vedligehold, forklarer klosterforvalteren: 

“Fondene ser jo også på, om det er dårligt vedligehold, som gør, at de skal ud og hjælpe eller om det er naturligt ælde, som de gerne vil hjælpe med. Hvis de kommer ud og ser, at det er dårligt vedligehold, så synes de jo ikke, det er sjovt at bruge deres penge på at hjælpe. Så det hele bider sig selv i halen, hvis du ikke løbende kan reparere, inden skaderne bliver for store,” siger han.

Hans frustration over forsikringen blev så stor, at han i september skrev et brev direkte til kulturminister Jacob Engel-Schmidt (M).

Ministeren svarede i slutningen af november på brevet, hvor han anerkender, at “mange ejere af fredede bygninger” står i en “vanskelig situation.”

Fordelene opvejer ikke ulemperne 

Maja Louise Larsen og Anders Pihlkjær, Joachim Castenschiold og Søren Lyder Jacobsen er alle indforståede med, at der er nogle større udgifter, når man ejer en fredet ejendom, fremfor et ikke-fredet hus. 

De anerkender også, at der for ejere af fredede bygninger er nogle skattemæssige forhold, der kan være med til at gøre omkostningerne mindre.

Maja Louise Larsen siger, at ordningerne var med til at gøre, at familien vurderede, at de havde råd til at bo i den gamle vandmølle. Men det var før, at forsikringspræmien steg.

”Man skal jo bruge penge for at få fradraget. Så det er ikke noget, der gør op for det, der sker lige nu – og slet ikke i tilfælde af, at forsikringerne bliver endnu dyrere,” siger hun.

Men er det ikke naturligt nok, at forsikringspræmier stiger med tiden?

“Jeg har jo egentlig ikke noget imod, at forsikringsselskaber også skal tjene penge. Men der ikke er ret mange selskaber om udbuddet, og jo færre der vil lave forsikring på et fredet hus, jo sværere er det at få en konkurrencedygtig pris på det,” siger Anders Pihlkjær.

Det er klosterforvalter Søren Lyder Jacobsen enig i: 

“De der ordninger kan vi faktisk slet ikke bruge. Vores budget og regnskab går simpelthen i nul hvert eneste år, så vi har ingen glæde af skattefradrag,” siger han.

Men er det ikke helt naturligt, at forsikringsselskaberne løbende justerer deres risikovurdering?

"En årlig stigning på 34 pct. i forsikringspræmie og i selvrisikoen på 750 pct., det er ikke naturligt – det er, at de panikkede. De har jo været på besigtigelse mange gange, og lige pludselig kommer de ud og så er alting galt,” siger Søren lyder Jacobsen. 

Vi har set dokumentation for de præmiestigninger, som de tre husejere fortæller, at de har fået. Dokumentationen består blandt andet af regninger og varslingsbreve fra ejernes pågældende forsikringsselskaber.