Familiehandlens stille fremmarch
Familiehandler er blevet mere udbredt i storbyskommunerne indenfor de sidste 10 år. Eksperter mener, at der er en god forklaring, og at den skal findes i boligmarkedets udvikling.
Nøglen drejer i låsen, og døren åbner sig. Men bolighandlen, der foregår bag døren, er ikke som de fleste andre.
For nogle begynder boligkarrieren med et lån i banken, for andre begynder den med en nøgle, de har haft i lommen i årevis.
I stigende grad bliver boliger i Danmark nemlig solgt direkte mellem familiemedlemmer uden nogensinde at blive sat til salg på det åbne marked. Særligt i kommunerne København og Aarhus er familiehandler blevet en voksende del af boligmarkedet.
Det viser data udtrukket fra Boligsiden.
Siden 2015 er der i de største byers kommuner sket en stigning i antallet af boliger, der bliver solgt til nærtstående familie også kaldet familiehandel.
I kommunerne Aarhus og Odense blev omkring to procent af alle boliger i 2015 solgt som familiehandler. I 2025 var tallet steget til seks procent. I Københavns kommune steg andelen i samme periode fra fire til otte procent.
Et symptom på boligmarkedet
Ifølge cheføkonom i Boligøkonomisk Videnscenter, Marc Lund Andersen, er en stigning i antallet af boliger, der bliver solgt som familiehandel ikke i sig selv problemet. Det er derimod ‘‘et symptom" på en udvikling i boligmarkedet og dets priser.
Han peger på, at boligpriserne gennem årtier er steget markant i de største byer og har skabt store skattefrie gevinster for boligejere.
“Boligmarkedet har været en motor for at skabe ulighed igennem de seneste årtier. Boligpriserne i København, omegn og store byer som Aarhus er steget eksplosivt,” siger han og uddyber, at det er boligmarkedet i de byer, det er sværest for unge købere at komme ind på.
Konsekvensen er, at adgangen til boligmarkedet i nogen grad afhænger af familiens økonomiske udgangspunkt. Unge med forældre der har ejet bolig i København eller Aarhus kan få en genvej ind på markedet.
Forældrekøb bliver til familiehandler
Marc Lund Andersen mener, at forklaringen på stigningen i familiehandler i de større byer kan forestilles at skulle findes i det, der sker før selve familiehandlen, nemlig i et forældrekøb.
”Hvis man er velhavende og på forhånd ønsker at overføre værdier til sine børn, så giver reglen mulighed for at gøre det ved at sælge boligen til barnet til en pris, der er 20 % lavere end den offentlige ejendomsvurdering," fortæller han.
Han forklarer, at når børnene bliver voksne og får behov for mere plads, og livet med roomies ikke længere er attraktivt, står forældrene med et forældrekøb over for flere muligheder.
Barnet kan flytte ud, hvorefter forældrene fortsat kan leje lejligheden ud. De kan også vælge at sælge boligen på det frie marked eller de kan sælge den til barnet gennem en familiehandel.
Det sker ofte med brug af den såkaldte 20-procentsregel, som gør det muligt at sælge en bolig til nære familiemedlemmer til en pris, der ligger op til 20 procent under den offentlige ejendomsvurdering.
Set fra den enkelte families perspektiv kan familiehandler og familiekøb fremstå som en rationel og legitim løsning. Birgit Daetz kan også nikke genkendende til, at familiehandler ofte som et middel til at overføre værdier fra forældre til børn på en måde, der passer til familiens økonomi og livssituation.
”Nogle gange laver man en familiehandel, fordi man på den måde kan overdrage noget fra forældre til børn,” siger hun og peger på, at familiehandler blot er ét ud af flere redskaber på linje med familielån eller direkte økonomisk støtte.
I den optik er der tale om private beslutninger, der giver unge bedre muligheder for at etablere sig på et presset boligmarked, og som ikke opleves som snyd af de involverede familier.
Tidligere var fordelen endnu større
Før boligskattereformen i 2024 byggede mange offentlige ejendomsvurderinger stadig på prisniveauer fra 2011. Det betød, at boliger i praksis kunne sælges internt i familien med meget store rabatter.
”Det hed dengang en 15‑procentsregel, men i praksis var rabatten langt, langt større,” siger Marc Lund Andersen og forklarer at vurderingerne var forældede i forhold til boligens værdi.
Et eksempel kunne være at den seneste offentlige vurdering fra 2011 sagde at boligen var to millioner kroner værd. Så kunne man sælge den til 1,7 millioner, imens boligens værdi reelt set var steget til fire millioner. På den måde har det været muligt at flytte store værdier mellem familiemedlemmer uden at skulle betale gave- eller arveskat.
Samtidig har tidligere skattemæssige fordele ved forældrekøb været med til at øge antallet af forældre, der investerede i boliger til deres børn, især i perioden før de nye offentlige ejendomsvurderinger trådte i kraft. Nogle af de samme boliger han forestiller sig, bliver solgt videre nu.
Ifølge ham førte det til en markant stigning i familiehandler op mod 2024.
”Inden man fik en ny offentlig ejendomsvurdering, så er det indtrykket, at nogle fik travlt med at få skudt deres boliger af til deres børn,” siger han
Den nye 20-procentsregel trådte i kraft i 2021, men det var ikke før 2024 at de fleste af de nye offentlige ejendomsvurderinger kom. De offentlige ejendomsvurderinger, der havde stået stille siden 2011.
I dag vurderer han dog, at de økonomiske gevinster ved familiehandler er mindre, fordi ejendomsvurderingerne i højere grad følger markedspriserne.
Ikke alle familiehandler er ens
Selvom forældrekøb og efterfølgende familiesalg fylder meget i storbyerne, dækker familiehandler over flere forskellige typer boligsalg.
Det kan blandt andet være skilsmisser, hvor den ene part køber den anden ud, eller generationsskifter, hvor børn overtager deres forældres bolig.
Ifølge boligøkonom hos Boligsiden, Birgit Daetz, har de typer handler eksisteret længe og er forholdsvis stabile over tid.
“Det er ikke alle familiehandler, der handler om at give børn en genvej ind på boligmarkedet,” forklarer hun.
På landsgennemsnit er antallet af boliger der er solgt som familiehandel også relativt stabilt.
En ny normal?
Om udviklingen vil fortsætte, er endnu for tidligt at sige, da det stadig er kort tid siden, at boligejerne fik de nye vurderinger.
Både Marc Lund Andersen og Birgit Daetz understreger, at fordelen ved familiehandel i dag er mindre end tidligere, efter at de nye offentlige ejendomsvurderinger er blevet indført og i højere grad afspejler markedsværdien.
Familiehandler fremstår derfor ikke nødvendigvis som en økonomisk guldgrube.
Om udviklingen af familiehandler vil stabilisere sig nu, er svært at sige for Marc Lund Andersen, da det stadig er kort tid siden, at boligejerne fik de nye vurderinger.
”Jeg synes ikke, at tallene indikerer et fald i familiehandler. Det kan også skyldes, at vi ganske enkelt har fået en ny normal, hvor der findes rigtig mange forældreejede lejligheder i de store byer,” siger han og henviser til en undersøgelse lavet af Danmarks Statistik i 2023.
Undersøgelsen viser, at forældrekøb udgør 9 procent af ejerlejligheder i København og Aarhus. Andelen var højere blandt de mindre ejerlejligheder. For ejerlejligheder på 50-74 kvadratmeter var andelen af forældrekøb 17 procent i Københavns Kommune og 12 procent i Aarhus Kommune.
Beboerne i forældrekøbte boliger omfatter både ejernes børn, samboende og børn af beboerne. For forældrekøbte ejerlejligheder var 63 procent af beboerne børn af ejerne, 31 procent var samboende, og 6 procent var børn af beboerne.
Konsekvenser for boligmarkedet
Birgit Daetz forklarer, at prissætningen ved familiehandler i nogle tilfælde kan være markant langt fra markedsniveau, netop fordi formålet ikke er et frit salg, men værdioverførsel.
”Prissætning på familiehandler kan være helt skæv, fordi det handler om at flytte værdi fra forældre til børn,” siger hun.
Som det ser ud lige nu, skal vi Ifølge Marc Lund Andersen kigge på et grelt eksempel, hvis det skal kunne påvirke boligmarkedet besynderligt.
Han mener at antallet af boliger, der bliver solgt som familiehandel skal op imod de 50% før det har en indvirkning på markedet. Han lægger vægt på, at det ikke er det scenarie, vi ser lige nu.
I dette eksempel betyder det, at en del boliger reelt ikke bliver udbudt på det åbne marked, og at priserne derfor vil blive presset op.
Dermed forsvinder boliger fra konkurrencen, og adgangen til ejerboliger stiger hos dem, der har mulighed for hjælp hjemmefra.
