Lejeloven kan være en jungle – Og tidsbegrænset leje er en af de mange lianer

Søren Stephansen flytter i januar 2025 ind i sin nye lejelejlighed i Øgadekvarteret i Aarhus. Lejligheden var tidsbegrænset og prisen var billig, hvilket var perfekt for ham.

Da Søren Stephansen så lejligheden første gang, var han ikke så begejstret. Der manglede en ovn og tilhørende emhætte, og lejligheden så generelt slidt ud. 

“Jeg sagde direkte ‘nej’,” fortæller han. 

Udlejeren satte en ny ovn og emhætte ind i lejligheden, og så var Søren Stephansen klar til at flytte ind. Gulvet var medtaget, så han investerede nogle penge i at få gulvet fikset og lagt gulvtæppe i lejligheden. 

Lejligheden havde brug for en kærlig hånd, men lejekontrakten var af den grund også tidsbegrænset til ét år. 

Lejligheden skulle nemlig gennemgå en større renovering, hvor de to lejligheder på tredje sal skulle slås sammen, og der skulle opføres en fjerde sal. 

Hvad betyder en tidsbegrænset lejekontrakt egentlig?

Ifølge rapporten “Unge, bolig og livskvalitet" fra 2022 som er udarbejdet af Realdania og Videncentret Bolius, så bor 20,2% af de udeboende unge mellem 18 og 29 i lejemål med tidsbegrænsede lejekontrakter.

Når et lejemål er tidsbegrænset, så betyder det, at kontrakten har en udløbsdato. Udflytningen er aftalt på forhånd. Men omvendt betyder en tidsbegrænsning også, at lejeren som udgangspunkt ikke kan opsige lejemålet før tid. Det fortæller Johannes Friis Christophersen, som er advokatfuldmægtig og underviser i lejeret ved Juridisk Institut ved Aalborg Universitet. 

Men din udlejer kan ikke bare uden videre gøre din lejekontrakt tidsbegrænset.

“Lejelovens ordlyd er relativt ligetil, når det kommer til tidsbegrænsede lejemål. Årsagen til tidsbegrænsningen skal være begrundet i udlejers forhold. Der skal være en tilstrækkelig grund til, at man tidsbegrænser et lejemål.” fortæller Johannes Friis Christophersen.

Der skal altså være en reel årsag til, at et lejemål er tidsbegrænset. Til gengæld behøver udlejer ikke at oplyse årsagen direkte i lejekontrakten, så længe årsagen er reel.

Opsigelsen sætter spørgsmål i gang

Søren Stephansen besluttede at opsige sin lejlighed, da han skulle ud at rejse. 

I den tid han havde boet til leje, havde han løbende talt med sin nabo, som boede i en lejlighed med ubegrænset leje. Naboen havde ikke planer om at flytte.

Da den store renovering af tredje sal og opførelsen af en fjerde sal, kun kunne realiseres, hvis begge lejligheder stod tomme, vurderede Søren Stephansen, at der ikke ville ske en renovering alligevel. 

I august 2025 opsagde han officielt lejemålet, men tilbød samtidig at hjælpe udlejeren med at finde en ny lejer. Ifølge Søren Stephansen accepterede udlejeren opsigelsen, og en ny lejer fik tilsendt en kontrakt. 

At lejligheden blev givet videre til en ny lejer samtidig med, at naboen ikke ville flytte ud, fik Søren Stephansen til at tvivle på, om begrundelsen for tidsbegrænsningen stadig var gyldig 

En reel grund eller bare en idé?

Hvis man ligesom Søren Stephansen mistænker sin udlejer for ikke at have en reel grund til at tidsbegrænse lejemålet, kan man oprette en sag i boligretten.

“Domstolene vurderer om tidsbegrænsningen er begrundet nok. Er den ikke det, så frafalder tidsbegrænsningen. Det ses ofte i sager, hvor udlejer gerne vil uden om reglerne om beskyttelse af lejer ved opsigelse.” fortæller Johannes Friis Christophersen. 

Adjunkt ved Juridisk Institut ved Aarhus Universitet, Bitten Wissing Kjærgaard, supplerer med, hvordan domstolene konkret vurderer udlejers begrundelser. 

“Retspraksis viser, at hvis udlejer har reelle og konkrete planer om at ombygge i den nærmeste fremtid, opretholdes tidsbegrænsningen. Hvis udlejer derimod ikke har konkretiserede planer om ombygning, og der for eksempel ikke kan fremlægges dokumentation for planerne, er tidsbegrænsningen blevet tilsidesat af domstolene.” siger hun. 

Ifølge Bitten Wissing Kjærgaard vurderes det, om en tidsbegrænsning er begrundet, ud fra tidspunktet kontrakten bliver indgået. Det har betydning i sager som Søren Stephansens. 

Så selvom Søren Stephansens udlejer har udskudt renoveringen af 3. sal og opførelsen af en ny 4. sal, så handler det altså om hvorvidt, at udlejeren havde en intention om at gennemføre planerne, da Søren Stephansen skrev under.

En jungle af regler

Efter vi forelagde Johannes Friis Christophersens vurdering for Søren Stephansen, har det fået ham til at reflektere over sagen. 

“Jeg har helt sikkert lært noget. Nu har jeg lært lidt ekstra om lejeloven og tidsbegrænset leje. Men også, at det er lidt pinligt som 30-årig mand, ikke at kunne læse en kontrakt ordentligt,” siger Søren Stephansen. 

At lejeloven kan være lidt af en jungle, er Søren Stephansen ikke alene om at synes. Johannes Friis Christophersen understreger, at Søren Stephansen langt fra er den eneste, der kæmper med at forstå reglerne. 

“Lejeloven er meget kompliceret, og der er mange forhold, som er reguleret. Jeg vil vurdere, at den gængse lejer ikke har fuldt overblik over lejelovens regler,” siger Johannes Friis Christophersen. 

Søren Stephansen fortæller dog, at hans oplevelse også handler om, hvordan kontrakter formuleres, og hvor svært det kan være at forstå de juridiske detaljer. 

“Alt, hvor der er advokat på i dag, er jo kryptisk. Man kunne i hvert fald godt have skrevet i kontrakten, at det er ikke muligt at komme ud af lejligheden lige meget hvad,” siger Søren Stephansen. 

Det er ikke nogen ny ting, at lovteksten er svær at danse med for den almindelige dansker. 

Bitten Wissing Kjærgaard fortæller, at man flere gange har forsøgt at gøre den nemmere at overskue. 

“Der er gjort gentagne forsøg på at forenkle reglerne, fordi de er komplicerede, men uden det store held. Senest har man forsøgt ved at sammenskrive lejeloven og boligreguleringsloven, men det er ikke blevet meget nemmere efter det. Nogle ting er blevet klarere, men der er stadig utrolig mange lovbestemmelser,” fortæller hun. 

Spørger man Søren Stephansen, om han tror, han er alene om ikke at forstå regler om lejeboliger til fulde, er han klar i spyttet. 

“Nej, for fanden! Der er ikke nogen, der kan gennemskue lejeloven”, siger Søren Stephansen. 

Når reglerne ikke er sort-hvide

Søren Stephansens sag kan godt være et eksempel på de mere grålige områder af lejeloven, hvis du spørger Johannes Friis Christophersen. 

“Det er i hvert fald en af de bestemmelser, hvor lejeloven er mere åben for fortolkning, og hvor man skal ind og kigge på forarbejdningen af lejeloven og tidligere retspraksis.” siger han. 

Men sidder du og skal til at indgå en tidsbegrænset lejekontrakt, som den Søren Stephansen indgik, så har Johannes Friis Christophersen et råd til dig. 

“Du skal huske på, at hvis du indgår en tidsbegrænset lejekontrakt, så er den som udgangspunkt uopsigelig i perioden. Hvis du som Søren Stephansen vil opsige kontrakten før tid, så er det vigtigt, at du får skrevet et vilkår ind under lejekontraktens paragraf 11, om at du har mulighed for at opsige kontrakten før tid.”

Udtalelse fra udlejer

Vi har kontaktet Søren Stephansens udlejer, Ejendomsselskabet Af 11.11.2003 I/S, for at få en udtalelse, men de er ikke vendt tilbage.