Er du i konflikt med din udlejer? Her er dine retlige muligheder

Måske har du, som Tobias Lassen eller Søren Stephansen, oplevet, at der var noget i din lejeaftale, dit lejemål eller i din udlejers opførsel, der virkede forkert.

Måske har du oplevet, at din udlejer ikke vil udbedre den fejl, du har påpeget. Måske kræver din udlejer penge, som du ikke mener, du bør betale. Måske svarer din udlejer slet ikke på dine henvendelser.

Hvad end tilfældet er, så frygt ej. Du har muligheder.

Start med dialogen 

Først og fremmest skal du orientere dig i din lejekontrakt, i lejeloven og diverse sider for retshjælp, for at få bekræftet, om du har fat i noget.

Måske er din situation soleklar. Måske er dit problem helt normalt, og ét, der findes masser af information om. Eller måske er det kompliceret, og du har brug for hjælp. 

Uanset hvad kan det være en rigtig god idé at få hjælp fra en lejerforening. De findes overalt i landet og på internettet, og kan hjælpe dig med at forstå lejeloven og forstå, hvordan du skal bære dig ad. De hjælper dig også i en eventuel sag mod din udlejer.

Men det er ikke et krav. Du kan fortsætte på egen hånd.

Finder du bekræftelse på, at et forhold i dit lejemål er i strid med lejeloven, er det vigtigt, at du først og fremmest kontakter din udlejer og præcist beskriver, dokumenterer og beder om en løsning på problemet.

At forsøge at løse konflikten med din udlejer først er både klogt og et decideret krav ved visse retlige instanser.

Lykkes det ikke, kan du tage det næste skridt. 

Huslejenævnet kan klare det meste 

Der findes tre retlige instanser, der kan håndtere uenigheder, som lejer og udlejer ikke selv kan løse. 

De første to instanser er huslejenævnet og beboerklagenævnet. Bor du til leje hos en privat udlejer, går du til huslejenævnet og bor du til leje i almen bolig, går du til beboerklagenævnet.

Huslejenævnet eller beboerklagenævnet er officielt den første retlige instans, når man har en lejeretlig tvist. Og det kan du som lejer være glad for. 

“Det er vigtigt at have en instans som forholdsvis hurtigt og billigt kan hjælpe lejeren med at få løst de mest forekommende problemstillinger” siger formand for huslejenævnet Aarhus, Hans Henrik Edlund.

Da lejeren Tobias Lassen i 2024 kom ud for, at der var meget lange ventetider på udbedringer af fejl, kunne han med fordel have ført sagen for huslejenævnet.

Havde Tobias Lassen gjort det, havde han betalt et gebyr på 367 kr, som huslejenævnet kræver ved indbringelse, og selv hvis ikke han havde fået medhold i sagen, havde gebyret på 367 kr været den eneste udgift.

Til gengæld ville huslejenævnet selv stå for at opklare hvorvidt Tobias Lassen havde en sag eller ej.

Huslejenævnet er nemlig underlagt det man kalder officialprincippet. 

For at få din sag i huslejenævnet behøver du blot at have forsøgt at løse konflikten med din udlejer først, og dernæst at finde dit lokale huslejenævns hjemmeside og indsende en klage. Et par klik, og så er der gang i processen.

Bor du i almen bolig gælder præcis det samme, beboerklagenævnet er nemlig også underlagt officialprincippet, og har de samme kompetencer. Den eneste forskel er gebyret, som her ligger på 172 kr. 

I det tilfælde, at du ikke har ret i en sag, er der ikke store negative konsekvenser. Men hvis du har ret, vil huslejenævnet pålægge din udlejer at gøre noget. Og hvis din udlejer ikke tager afgørelsen seriøst, kan huslejenævnet pålægge ham økonomiske sanktioner.

Boligretten er nævnenes seriøse storebror 

Men hvad så hvis din sag falder uden for huslejenævnet eller beboerklagenævnets kompetenceområde? Dette var tilfældet for lejeren Søren Stephansen, der efter fraflytning af et lejemål, mistænkte sin udlejer for at have handlet ulovligt.

En sag som denne, er en sag for Boligretten.

Boligretten er en særlig del af byretten, der behandler tvister om lejeforhold. Boligretten er en reel domstol. Det vil sige, at en sag føres som en formel retssag med stævning, svarskrift, hovedforhandling, og at der til sidst afsiges en juridisk bindende dom.

Huslejenævnet og beboerklagenævnets afgørelser er ikke en dom. De er ikke juridisk bindende, hvilket vil sige, at de ikke kan gennemtvinges.

Hvis du eller din udlejer ikke retter sig efter nævnets afgørelse, er det altså nødvendigt at tage sagen i boligretten. Og hvis du eller din udlejer er utilfredse med nævnets afgørelse, kan afgørelsen ankes i boligretten. Boligretten er modsat huslejenævnet underlagt forhandlingsprincippet. 

Den økonomiske tunge på vægtskålen 

Og det er netop denne forskel i retligt princip, der marker den vigtige forskel på nævnene og boligretten. 

Hans Henrik Edlund, formand for huslejenævnet i Aarhus, forklarer, at forhandlingsprincippet medfører en dynamik, der kan blive afgørende for parterne.

“Under forhandlingsprincippet skal domstolen afgøre tvisten på baggrund af det, som parterne har fremlagt, og har den ene part ikke fremlagt tilstrækkelige oplysninger og beviser, så kommer det den pågældende til skade.” understreger han. 

At du får medhold i huslejenævnet, betyder altså ikke, at du også får det i boligretten. Det afhænger i højere grad af dine egne evner til at oplyse sagen og af dommerens vurdering af de beviser og fakta, der bliver stillet ham til rådighed.

“Her får det så en betydning, hvis lejeren ikke kender lejeloven til fulde. Derfor vil man som lejer typisk være repræsenteret i boligretten. For eksempel af en advokat eller gennem en lejerforening.” siger Bitten Wissing Kjærgaard.

At juridisk repræsentation eller bistand kan blive en nødvendig forudsætning, danner grundlag for en anden bekymring ved boligretten. Det er nemlig meget sjældent gratis. Dertil kommer, at du i tilfælde af nederlag i boligretten, kan blive pålagt at betale modpartens udgifter. Til gengæld kan det samme gælde i det omvendte tilfælde.

Måske kan du klare dig uden repræsentation, og måske er du heldig, at tilfældet er det samme for din modpart. Men uanset hvad medfører en sag i boligretten sagsomkostninger i form af retsafgifter. Størrelsen på sagsomkostninger svinger afhængig af sagens værdi og forløb. Retsafgifter betales typisk også helt af sagens taber.

Domstol.dk har en beregner, der kan give et estimat på sagsomkostningernes størrelse for netop din sag. 

Juridisk bindende kan betyde byrde 

Boligrettens mere krævende princip og dertil potentielle økonomiske byrde er ikke det eneste argument for, at det er nemmere at få løst en tvist i nævnene.

Der er en enkelhed i huslejenævnenes behandling af sager, der, ifølge formand for huslejenævnet i Aarhus Hans Henrik Edlund, reducerer kompleksiteten og tidsforbruget for den gængse lejer. 

“Skal en lejer, der har en dryppende vandhane, til at anlægge retssag, for at få sin udlejer til at rykke ud og reparere den? Hvis det forholdt sig sådan, tør jeg godt sige, at de fleste ville undlade at gøre noget. Det er simpelthen for tungt og besværligt.” siger Hans Henrik Edlund. 

Med andre ord kan denne enkelhed i det hele taget også bare øge lejernes incitament for at reagere på uretfærdigheder.

Når det kommer til boligretten, og den mere komplekse proces, kan man som lejer også opleve en større mental byrde. Det argumenterer Claus Højte, direktør for LLO Hovedstaden, i hvert fald for. 

“Det skaber en usikkerhed i ens boligsituation, der hele tiden sidder i baghovedet. Man kan ikke overskue det. Det er i hvert fald det vi hører,” siger Claus Højte. 

Han fremhæver, at processen hele tiden, og potentielt i lang tid, kan hænge som en mørk sky over en lejers dagligdag. 

“Det er ikke sjovt at være part i en retssag i to år, hvor man modtager beskeder i e-Boks hele tiden. Og at have den økonomiske usikkerhed ved at skulle hyre en advokat der koster 2,5 tusind i timen. Især hvis man ikke er forsikringsdækket, men også hvis man er.” siger han.

Du ER beskyttet 

Det er dog vigtigt at huske, at boligretten ikke entydigt er ufordelagtig for dig som lejer, og at nævnene ikke entydigt er fordelagtige. Den ene instans er ikke nødvendigvis bedre end den anden. Det er bare vigtigt at kende forskellene, og at være indstillet på, hvad de kan få af betydning for din sag og dit retsforløb. Og husk, at retsinstanserne er brugbare, hvis du har en sag, du kan bevise.

Og så er det også vigtigt at huske, du som lejer har en ven i lejeloven. Især hvis du lærer den at kende. 

“Lejeloven beskytter klart lejerne mest. Der er selvfølgelig også hensyn til udlejere og samfundet generelt. Men langt de fleste lovbestemmelser handler om at beskytte lejerne, fordi man har anset dem for den svage part.” siger Adjunkt ved Juridisk Institut på Aarhus Universitet, Bitten Wissing Kjærgaard.